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房间不带家具、治安数据全网公开...原来在美国租个房和国内这么不一样

2018-02-25 08:52:21 和讯房产 

  本文转载自公众号:“海外掘金”

  在北京租房住的那些年里,我听过许多跟租房有关的故事。

  其中给我印象最深的,是说有个人租了一套民宅,住进去没过多久,房东来找他“商量”一件事。

  房东的一个亲属刚刚去世,他想在自己的房子里设个灵堂。

  与其说是“商量”,不如说是来通知租客一声。这个灵堂很快就在屋里摆了起来,而且足足摆了一个星期。租客没有讨价还价的余地,要么忍,要么走。

  这是个比较极端的案例,更为屡见不鲜的,是租房合约还没到期,房东突然过来说要卖房了,你找个其他地儿住吧。

  当然,关于美国租房我也听到过些传说,什么一租二三十年啦,什么房东去世了房东儿子继续跟租客打交道啦。这些传说显得在美国租房是一件特别踏实的事。

  一租几十年这种事我还没亲自体验过,没什么发言权。但是在美国租房确实有它有意思的地方,而且跟中国的操作和逻辑很不一样。

  1租房需向房东交“申请书”

  如果说你在美国租房住着踏实,那也是住进去之后的事情。

  美国居民之于住宅的身份有两种,一种是拥有不动产所有权(freehold),简单说就是你是这套房子的主人;

  另一种是租赁权(leasehold)。在美国的法律当中,租下房子之后,这个房子成为你的私人动产(personal property)。

  这项明确的规定,排除了房东无理要求的可能性(比如设个灵堂)。

  我们也经常能看到,美国的一些房子是带着租客出售的。也就是租约没有到期,房东想要卖房,那么房子虽然易手了,但租约仍然有效。这个操作跟日本的公寓买卖很相像。

  但在美国租房麻烦的地方,在于签署租房合同之前。

  在中国租房,基本上就是你找个中介,他/她带你看几套房,你相中哪个了还还价,基本上就可以订下来。可在美国租房,涉及的不是三方,而是四方:你、房东、中介、背景调查公司。

  如果说你看上了一套房,这个时候需要做什么呢?你需要向房东提交书面的租房申请。

  在我所居住的德州(楼盘),这份申请书有统一的格式,而且有不少内容要填,不花个十几分钟填不完。他们拿到申请书之后,会请第三方公司专门对你做背景调查。其中的重点应该是看你的信用记录,通常是通过社会安全号来查询。房东当然不想在你入住之后才发现你交不起房租。年收入达到月租金的40倍时,房东才会比较放心。

  这个过程中国人可能会不太适应。

  首先,它不像在中国那样“干净利落脆”;

  再者,你申请租房还得给房东交几十美元的申请费——理论上来说,这笔申请费其实也不是房东拿了,而是背景调查公司干事儿得有佣金啊。

  最终,不管你申请有没有通过,背景调查公司的事儿都干了,那么申请费是不会退给你的。

  有几种人不太容易租到房子:

  信用记录差的;

  收入低或现居所的租金比要申请的低一大节的;

  曾经有过被清退记录的;

  住址换得太频繁的。

  我自己在租房的时候就遇到了一个现实困难:作为一名新移民,我有一段信用记录的空白期,尤其是在我收到社会安全号之前,我怎么证明自己的信用记录?我没有社会安全号或驾照号,这表格我怎么填?

  我把遇到的具体问题跟物业经理做了探讨。她跟我说,把护照和签证的扫描件她就可以。我照办了。结果几日之后,她就告诉我,申请通过了。

  然而,我并不知道她做了怎样的调查。

  美国版的知乎Quora上有人问,美国有1000万非法移民,他们是怎么租房的?这是个好问题啊。没有合法身份就没有社会安全号,也没有信用记录,如果租房申请制严格执行的话,这帮人怎么办?看来,一定有不为人知的一个地下世界。他们也许要跟亲戚朋友一起住,或者在别人的担保下合租。

  我个人的租房经历是这样的,不同的地方对租房当然要求也会有差异,欢迎大家留言交流~

  2租房程序太复杂,简直像买房!

  我把房子租好,则是在我登陆美国之前。

  大部分公寓都提供线上申请,通过他们的网站就能提交申请,包括确定入住的日期。有的自动化高一点的网站,还会根据你选择的入住日期和租期的不同,自动调整月租金。应该说这还是挺方便的。

  到这我又遇到一个问题。这些表格采用的是德州统一的申请表,它默认你是在美国境内搬家,所以你的现住址必须从美国50个州里面选...

  但是我住在北京啊!

  因为现住址也不允许空着,于是表格我就没法提交了。我问了三家公寓,终于有一家说可以把表格扫描件发给我,我手写填好之后再给它传回去。如此操作下来,我才申请到了房子。

  不过这才是“麻烦事”的一个开始。我选择在抵达休斯顿的当日入住,当天早上四点多飞机就到达休斯顿,我去超市溜达到八点多,八点半租赁办公室一开门我就走了进去。

  我首先自报家门,说从北京过来,工作人员们难掩惊讶的表情。物业经理派了一个手下人带我第一次看房,经理跟这位女士说:“他还什么都没看到呢。”

  确实,我是第一次来到这里,之前“看房”都是通过公寓租赁网站和谷歌地图。

  实地看了一圈,房子还不错,与我网上“踩点”看到的没有太大差异,我们就坐下来开始谈判。

  美国人民在租房的斗争中积累下了丰富经验,他们知道如何跟房东讲价。比如说,我租期长一点,能否打个折?这是许多房东无法拒绝的诱惑,因为谁都不想房子总有空档期。也有人用劳力或者其他付出来换取更低的租金。

  但是,坐在我面前的这位女士似乎看透了我的心思,知道我看上她家了,而且我万里迢迢跑到这里来,人生地不熟,选择的余地不大。

  她问我:“租期可以是6到13个月,你想要租多久”。

  我说:“如果我租期长一点的话,……”

  “一样的价。”

  话刚说一半就被她打断了,一副斩钉截铁的模样。

  “好吧,那我们就从6个月开始好了。”

  然后我们开始签合同。这可不是三页纸的合同。我签了厚厚一沓,后来数了数,有47页之多。重要的合同上,每一页都要签上我名字的缩写。这让我想起在中国买房,两百页的合同,每一页都签名。

  为什么有这么多页呢?因为它有太多的东西需要你知情同意:租房合同、洗衣机干衣机租用附件、电力切换附件、烟雾警报系统协议、财产检查清单、社区规定等等。我不知道有没有人租房的时候能把这些协议一字一句看完,反正我看了几页就放弃了...

  入住后,我曾跟一个美国朋友感叹说:

  “天哪,租房真是一个令人崩溃的过程。”

  她回我:“不要感觉太糟,这个事儿美国人也很崩溃!”

  3不含铅的油漆

  有一件在中国闻所未闻的事情:不管是租房还是买房,美国人民非常关心房屋中的油漆是不是无铅的。早在1978年,联邦政府就禁止了在住宅中使用含铅油漆。对于1978年之前建成的房子,卖家在销售房屋的时候必须公开铅信息。

  我在谷歌用中文搜索“含铅油漆”这个关键词,发现很少有中国的网站在讨论这件事。能够找到的一条相关新闻发表于2006年,看来,至少是到2006年,中国人还没有怎么重视含铅油漆的问题。

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  那么问题来了,美国为什么要禁用含铅油漆?

  儿童是首当其冲的受害者,对他们的身体发育、语言,甚至听觉都有负面影响;而对于成年人,影响也有很多,包括孕期的疾病,以及生殖问题等等。我在一份针对房产经纪人和物业管理人员的培训材料中看到,有长达15页纸都在讲含铅汽油的危害和应对方法。

  除此之外,人们在租售房屋的时候会在意的一些环境问题还包括:石棉的使用、霉菌的情况、氡气、甲醛等。

  有环境问题的房子,售价和租金都可能比同地段的其他房屋更低。

  4为什么房间不带家具

  在中国出租房子,爱说“家具家电齐全,拎包入住”,在美国则基本上见不到这样的说法。

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  (一般租房你看到的都是空空如也的房间)

  这其中的逻辑是什么呢?按照中国人的想法,难道不是家具家电齐全才好出租吗?

  据我观察,可能有两方面的原因。

  首先,美国的法规对动产和不动产的区分是比较强调的。你作为房东,拥有一套房子,那么这个屋子——包括它的墙面、地板、天花板——固定在地面上的永久性的物体都属于你的不动产(具体产权取决于所有权类型,这可参考之前的文章)。

  如果你在房间里安装了家具家电——需要使用工具把它们固定住——那么这些物品也成为不动产的一部分。

  唯一的例外是电冰箱。美国家庭的许多冰箱是接水管、可以制冰的,那么移除它们的时候也需要先用工具做拆除,但冰箱一般被习惯性地归为动产。

  在美国人的概念当中,我出租的是不动产,那么房子里可以带有微波炉、烤箱、炉子、洗碗机这些固定在房子上的家电。但是,桌子椅子床,这些不固定的东西属于动产,不在我出租的范围。

  不仅如此,房客在退租的时候,不能说“我不带走了,留给后面的租客用吧”。你要是留下东西,房东不但不领情,可能还会收你清运费。

  动产的英文是personal property,我们直译过来就是“个人财产”。所以说,租房的时候,我会把个人财产也租给你吗?你退房的时候,是不是应该把个人财产也带走呢?

  另一方面,美国人的保险结构也是与之适应的。作为房东,他们会买保险保的是他们的不动产。而房东一般会要求房客购买租客险,租客险涵盖什么呢?家里遇贼东西被盗有,着火了刮风下雨闪电损毁,自家狗把客人咬在家做饭把手指头切等等情况都有赔付。

  可见,房东和房客权责相当清晰,没有那些说不清楚的灰色地带。

  我想,美国的房东不提供家具,还有一个现实原因就是维护成本太高。房子里面的东西坏了,维修责任在房东。家具家电越多,这个成本就越高。

  5治安的疑虑

  终于讲到这个大家都很关心的问题了。

  物业管理员在带我参观公寓的时候,特意提醒我,你只能把枪放在屋里或者车里,不可以带着枪在小区里晃荡。

  枪和治安因素是我在中国居住期间完全没有和很少考虑的。但是在美国,由于警察没有保护个体安全的责任(这一点很反直觉,但是美国警察的职责是事后追缉犯罪者和总体上维护社会安全),个人拥枪就显得很必要了。

  在Youtube上,一名网红前海军陆战队队员回答网友提问,很多人都问他练什么功夫能够防身?这位大哥的回答是,答案有且只有一个,那就是“枪”。

  在美国租房的时候,要特别关心附近的治安情况。有些房子租金低,你可能就要想一想,是否有什么因素导致这一点——是附近的治安状况不够好吗?美国不同的区——也许就是隔几条街——治安状况可能会显著不同。

  好在美国的罪案情况是完全透明的,在网上可能很方便地查询。

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  (美国联邦调查局2016犯罪统计网站)

  有的网站,提供对于不同区域的治安状况的评分。你输入一个邮编,它就能用颜色的深浅来表示此区域的治安状况。还有网站,可以查到过去半个月特定区域的发案具体情况,包括案件类型、时间、谁报告的等等信息。

  我一开始看到这些信息的时候是有点不知所措的。因为不管我用鼠标圈哪一块地方,都有满眼的罪案。简直没有一个消停的地方。

  后来我想了一下,这有点像是我北京的一位朋友遇到过的情况。有一年,他的父亲从山西老家到北京住了一段时间。这段时间里,这位老先生每天都会翻一翻《新京报》。一个月后的一天,老先生突然说了一句话:“北京怎么每天都死人啊?”我这个朋友哭笑不得。

  同样的道理,由于美国的罪案信息高度透明,而媒体又极为发达,所以你很容易看到犯罪,这些网站上还密密麻麻地把过去的罪案都展示给你,很难不产生“美国怎么每天都有罪案”的紧张感。

  这种紧张感肯定是一种夸大了的印象。不过,我们确实也能看到,不同的地段,罪案的发生概率是有显著差异的。我的建议?第一,租房前查好罪案地图。第二,到美国后,练好枪法。

  祝你好运!

(责任编辑:宋虹姗 )
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