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降价是前提:阳春三月北京楼市成交量略有回暖

2018-04-05 08:30:19 21世纪经济报道  王营
本报记者 王营 北京报道
 

  导读

  在刚过去的2018年1季度,北京楼市成交继续低迷,叠加春节因素影响,整体市场新建商品房住宅成交量刷新历史最低记录。而随着调控深化,北京二手房价格普降15%-20%,前期积累的房价泡沫得到消减,房产价值重新进入合理区间,吸引对价格敏感度较高的刚需购房者回流;另一方面,北京早在去年底便对《存量房屋买卖合同》示范文本加以修订,并于今年3月颁布实施,至此,一线城市加强管控二手房交易过程中的信贷、税费管理已成定局,未来二手交易的成本增加将成必然,在一定程度上起到挤压二手置业需求的作用。

  “链家3月最后一天成交量544套,创出近期新高。每个月底都是高峰期,月初前两天都是低谷,因为经纪人的作业习惯有关,类似的还有新房的建委网签图谱,也取决于售楼处置业顾问是否勤快。但不管怎么说,从去年12月以来成交量温和放大是事实。”一位房产中介高管在购房群里如此表示。

  “317”政策执行已长达一年之久,随着二手房价格的调整到位,蛰伏已久的刚需及改善性住房需求开始逐步走出观望,刚刚过去的三月,北京楼市销量明显升温。

  据思源地产统计显示,2018年3月,北京新房市场共成交1033套商品住宅,成交面积13.81万平方米,环比2月,成交套数、面积分别上涨了73.3%和52.4%。21世纪经济报道记者在链家地产APP也注意到,最近六个月,北京市新增房源量保持稳定,但链家地产的带看次数却从2月跌落谷底之后一路攀升。

  3月成交量回暖

  自去年北京实施“317”新政以来,相关主管部门陆续采取了限购、限贷、限商、限价、限售的“五限”政策严格管控楼市,大力抑制投资投机需求的同时,也不可避免地造成刚需客群产生观望心态,引发北京房地产市场销量重挫,二手房价格也出现大幅回落。

  然而,这一现象在今年3月已经悄然发生改变。思源地产数据显示,2018年3月,北京二手房签约量达到12104套,继2017年12月和2018年1月之后,二手房月度销量再破万套大关,此外,这一成交量也创下自2017年4月以来,近12个月销量新高。

  思源地产首席分析师郭毅分析,随着北京新房市场趋向高端化,买旧换新成为市场主流,二手房的签约数字也就成为衡量北京楼市冷热的一个关键性指标。月售万套以上,意味着北京楼市正在逐步走出低谷,恢复正常的交易水平。

  上述接触市场一线的房产中介高管表示,“目前市场的表现是成交量逐步放大,市场会产生分化,低总价、高性价比(业主急用钱)、好房子(好地段好户型好物业)等被消灭得很快。”他对前来咨询的购房者建议是,“可以积极进场,抽贷是控制房价的利器,但并不是消灭了需求,而是延缓了需求进场。你如果像我一样每天接触无数购房者,就知道多少改善需求面对政策的无奈。”

  郭毅认为,3月楼市回暖由多重因素构成。首先,随着调控深化,北京二手房价格普降15%-20%,前期积累的房价泡沫得到消减,房产价值重新进入合理区间,吸引对价格敏感度较高的刚需购房者回流;其二,近日深圳(楼盘)二手交易“三价合一”政策的实行引起广泛关注,其实北京早在去年底便对《存量房屋买卖合同》示范文本加以修订,并于今年3月颁布实施,至此,一线城市加强管控二手房交易过程中的信贷、税费管理已成定局,未来二手交易的成本增加将成必然,在一定程度上起到挤压二手置业需求的作用。

  此外,郭毅认为,尽管调控形势依旧保持严格态势,但北京楼市的基本面其实没有发生改变,而随着北京人口政策出现定向宽松,有利高精尖人才的引进,此举也将为楼市带来稳定的刚性购房需求。与此同时,由于二手与新房之间相互依存的关系,二手成交量的升温,也将有助于向新房市场输送置业需求,催使新房市场在未来一段时间里出现同步回暖的成交走势。

  整体走势仍低迷

  3月成交量回暖受多重因素影响,但如果拉长到季度周期看,整体市场仍然呈现低迷态势。

  中原地产研究中心统计数据显示:在刚过去的2018年1季度,北京楼市成交继续低迷,叠加春节因素影响,整体市场新建商品房住宅成交量刷新历史最低记录。1-3月新建商品房住宅不含保障房,合计签约只有2723套,同比跌幅61%,这一签约量也是全面网签来的历史单季度最低值。二手房成交量也继续维持在2017年第2季度以来的低迷状态。2018年一季度签约29044套,连续2个季度低于3万套。这也是2014年4季度市场反弹后的连续低值。

  “目前的市场情况是,符合市场价就好卖。如果业主心理报价过高,就只能看缘分。”链家一位中介告诉21世纪经济报道记者。21世纪经济报道记者梳理了通州一些小区成交房源特征发现,这些房源相比去年下半年均有一定程度降价。

  中原地产首席分析师张大伟认为,从2018年一季度整体数据看,房地产市场仍然处于低迷状态,市场依然受到北京共有产权、租赁政策等市场预期的持续打压。过去一年,北京楼市政策发布密度创造全国及北京历史记录,一年内发布了超过30次各种调控措施。经过连续接近一年的连续楼市调控,随着政策进入平稳周期,市场逐渐进入低谷徘徊、预计后续市场将继续在低位运行。另外,整体二手房价格调整非常明显,从2017年4月开始到现在10多个月累计跌幅超过15%,部分区域房源价格接近20%。

  值得注意的是,在各类产品中,最为低迷的是商办类物业。限购一年整,整体市场成交全面降温,商住公寓签约只有3589套,环比调控前一年的67013套,跌幅达到了94.6%。市场成交结构基本集中在通州少数符合调控政策的商务公寓。

  张大伟注意到,商办市场目前看,除了个别区域,调控一年接近0成交。历史最严格的商办限购政策,对北京楼市之前过热的商办市场打击非常明显,整体市场全面冰冻。与调控前相比,整体市场成交量全面萎缩,2017年3月调控前,商住签约单月接近万套,而在调控后,剔除通州个别项目的商务公寓,市场整体接近0成交。不仅仅交易市场出现了明显的降温,土地市场商办类也出现了明显的退烧:商办限购后出让的数宗商办地块,溢价率明显下调,特别是最近更是历史多年未出现的流标现象再次出现。限购前商办土地平均溢价率115%,而最近一年溢价率只有12.39%。

  “从平均价格看,商办市场二手房价格已经平均下调超过30%,部分二手房商住甚至出现了价格跌幅超过40%。”张大伟表示。

(责任编辑:何一华 HN110)
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