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房企年报季:整体向好 分化加速

2018-03-27 09:56:20 中国建设报 

  随着年报季的到来,房地产企业(以下简称“房企”)2017年业绩引发各界关注。截至目前,30多家上市房企发布了2017年年报。从已发布的年报来看,房企业绩整体向好。

  中原地产研究中心统计数据显示,公布年报的房企中,超过8成在2017年利润明显上涨。除了部分转型的中小房企外,主流房企发展势头看好。

  业内专家指出,行业集中度加速提升、业绩稳中向好是2017年房地产行业的主要趋势。2018年“房住不炒”的政策基调不变,叠加拿地金额集中度大幅超越销售金额集中度,预示着集中度会继续快速提升,将利好龙头房企和部分货值充沛的二线房企。

  业绩亮眼

  2017年主流房企利润普遍亮眼。

  其中,保利地产和招商蛇口归属于上市公司股东的净利润分别为156.84亿元和122.15亿元;12家公司净利润超过10亿元;28家公司净利润同比增长。其中,17家公司增幅超过30%。

  对此,易居房地产研究院研究总监严跃进表示,2017年,三、四线城市楼市的热销给房企提升净利润提供了重要助力。

  除了利润上涨,公布业绩的房企销售额也普遍出现较大涨幅。

  克而瑞研究中心数据显示,碧桂园、万科地产和中国恒大2017年销售额突破5000亿元;销售额超过千亿元的房企达17家。今年开年,房地产板块走出一波拉升行情,申万房地产指数一月涨幅达13.62%。

  据旭辉控股公布,2012年其销售额仅95.4亿元,2017年已过千亿元大关。2017年新城控股共实现1265亿元销售额,于850亿元的销售目标而言,完成率达149%。

  整体来看,主流房企各项指标均表现不错。不过,中原地产首席分析师张大伟认为,房企销售额数据需客观看待。近年来,由于行业内合作开发项目增多,房企对外公布的指标关注点主要在合约销售额而非权益销售额。他举例称,旭辉控股2017年归属集团权益的合同销售额为550亿元。

  安居客首席分析师张波也认为,房企快速发展的一个方式是合作及代建项目比重增大,但规模和品牌房企销售权益下降。不少房企通过合作方式,不但能快速进入新城市,同时降低了拿地成本和扩张风险。

  值得注意的是,主流房企还在向外界传递强烈的扩张野心,业界越发意识到规模优势在发展中的重要意义。严跃进认为,在行业集中度上升的背景下,众房企不进则退的战略心理很浓厚。换而言之,房企已充分意识到,小规模无市场。

  强者恒强

  值得关注的是,从龙头房企的业绩表现看,强者恒强的格局凸显。

  国信证券统计数据显示,2017年,前五大房企和前十大房企市场集中度分别为16.87%和24.35%,较2016年年末分别提升了4.05和5.5个百分点。2018年前两月,前五大房企和前十大房企市场集中度分别为39.48%和53.73%,较2017年年末分别提升了22.59和29.38个百分点。优势房企市场占有率提升显著,集中度提升明显。

  龙头房企在拿地、品牌、资金成本等多个方面都具备优势。华融证券研报显示,相比拿地难的小型房企,龙头房企凭借较强的经济实力和项目经验,优势愈发明显。业绩增长快、估值低的龙头房企值得关注。根据中泰证券的研究报告,房地产行业集中度提升已成趋势,龙头房企业绩增长确定性高。业内人士认为,这意味着规模偏小、能力不足的房企将逐渐退出市场,“2018年房地产市场进入调整期,行业销售额增速将有所降低并步入降温阶段。”

  资金考验

  进入2018年,房地产行业取得开门红。

  国家统计局公布的数据显示,1~2月,商品房销售面积14633万平方米,同比增长4.1%。其中,住宅销售面积增长2.3%;办公楼销售面积增长12.0%;商业营业用房销售面积增长14.6%。商品房销售额12454亿元,增长15.3%,增速提高1.6个百分点。

  克而瑞研究中心2018年1月销售数据显示,在政策调控还未明显放松的情况下,主流房企的销售额依然保持显著增长。其中,碧桂园、万科、中国恒大1月销售额均达600亿元以上,同比增速分别达42%、41%、73%。假设销售速度保持稳定,龙头房企年化销售额可达7000亿元以上,同比增速将超四成。

  广发证券首席宏观分析师郭磊表示,房地产行业处于深刻变局之中。供给端租购并举,需求端调控长效化,行业将进入平稳增长阶段。

  东莞证券表示,从基本面看,2018年以来龙头房企整体销售情况良好,可售资源充裕。同时,2017年龙头房企销售增幅很大,留存可结算资源丰富。而2018年结算的大部分为2016年至2017年销售的商品房,享受价格上升带来的利润率提升,2018年全年业绩保障度较高。估值方面,对应2018年业绩,大部分龙头个股估值仍在10倍以内。

  但部分房企高层人士表示,今年压力其实很大。因热点城市调控未见放松,多数房企近两年都在热点城市重仓布局,项目入市时间和价格不好控制,销售回款速度可能减慢。若三、四线城市销售乏力,房企现金流将遇困难,中小房企风险更大。

  中泰证券首席经济学家李迅雷也认为,当前房企融资成本正大幅上升,“2018年对房企的考验将是资金流转问题。”

  大型房企目前纷纷通过拓展海外渠道融资,这对中小房企则构成考验。克而瑞研究中心认为,随着房企资金面趋紧,对于部分处于高速扩张期的中小房企而言,若无法短期内实现规模扩张、加速资金回笼,很有可能面临融资成本趋高、资金链断裂的风险。预计2018年各梯队房企行业集中度将进一步提升,房企分化格局将延续,未来百强房企之间发生收并购的概率不断增大。

  平安证券也表示,若2018年上半年银行信贷依旧偏紧,不排除个别小型房企面临资金链风险。随着2018年下半年行业步入公司债到期高峰,收购兼并市场会存在大量机会。

(责任编辑:宋虹姗 )
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