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财报丨碧桂园万科恒大利润中隐现的经营密码

2018-04-02 07:36:09 中国房地产报微信号  周翔宇

  几份不同的业绩报告出现后,市场发现了不同。

  这几日,碧桂园、万科、恒大这三大房企巨头业绩会接踵而至,业绩光鲜,利润喜人,对市场的判断、未来的布局也一一隐现。而通过中国房地产报记者研究发现,碧桂园、万科和恒大的利润情况却隐现不同。

  万科增利不增收的秘密

  万科是这3家企业中业绩最有“个性”的:虽然归属母公司净利润280.52亿元,同比增幅33.4%,但其营业收入却基本保持在2016年水平上。净利润大幅增长的原因是什么?

  万科2017年年报解释了这一现象,并将结论归结为受益于房价的上涨,公司地产结算时的毛利率同比上升6个百分点。与此结论相印证的是,去年以来以三四线城市为代表的房价经历了较快增长。

  不过,中国房地产报记者发现,2016年万科实现结算面积2053.3万平方米,实现结算金额2341.4亿元,平均售价为1.14万元/平方米;这一数据在2017年为1.17万元/平方米,同比上升不到1.14%。

  其实从平均售价超过1万元/平方米大关已经可以看出,万科在2017年实现结算收入的项目仍然以一二线及部分强三线城市为主。如果横向对比恒大集团同期的合约销售均价(9960元/平方米)来看,恒大销售均价与去年对比增长了19.2%。

  这样对比之下,更多以二线城市和三四线城市为主的中国恒大和碧桂园似乎更有理由在年报中,以房价上涨来解释营收上涨和利润翻番。

  除去房地产开发业务增长对净利润的推动因素,中国房地产报记者发现,万科在2017财年的投资收益增长迅猛,同比增长24.5%至62.4亿元。

  近年来,在万科的业绩中投资收益给公司带来的利润增长一直受人瞩目,加之近年来万科在资本投资领域动作积极,市场对于其房地产开发的身份逐渐看淡,开始将更多金融属性贴在这位昔日的地产“王者”身上。

  例如,去年5月万科出资超过62亿元分别认购“中城乾元基金”以获得更多投资收益,与招银资本设立专业商业地产投资基金加码商业地产业务,此外还有去年7月高达168亿元的对普洛斯股权的认购。

  虽然万科董事会主席郁亮并不承认万科向金融业转变的趋势,但是这种对于资本投资的热爱在过往一年让万科享受了丰厚的投资收益,其附带效果是推动万科股价走向新高,无论是万科的高管、员工还是股权投资者,都从中受益。

  恒大的净利润追求与碧桂园的现金流策略

  恒大与碧桂园也实现了各自净利润高幅度增长,这种高增长客观来说离不开2017年房地产市场的迅猛发展。

  恒大集团2017年的合约销售均价同比上升近19.2%,为9960元/平方米;碧桂园2017年42%的销售来自一二线城市刚需产品,58%的销售来自三四线城市的改善性需求产品,均价9080元/平方米,也增长了10.17%。

  在今年的业绩会上,恒大方面表示2017年高涨的业绩已经成为恒大的新起点。恒大特别强调“新”字,尤其在以往“薄利多销”的传统印象上,这次恒大“一不小心”在毛利润、核心净利润、毛利率等指标均远超万科和碧桂园。

  去年,恒大的毛利率达到36.1%,同比增长8%,这个数字甚至超过有“利润王”之称的中海地产的32.9%。

  不过对于碧桂园来说,从业绩会来看其操盘手更愿意将大家的注意力引向连续两年为正的现金流。

  关注利润之外,扩张期间的房地产企业有时对现金流比利润更为看重。现金流更像是流动的血液,盈利则是强身健体的营养品。缺少必要的利润会让企业营养不良,但是失去了“造血功能”意味着更大危险。

  根据Wind统计数据显示,2017年中期A股128家上市房企中超过一半都是负的净经营性现金流。在房企追求高扩张高增长的大潮中,碧桂园在2017年实现5508亿元的销售数字,增长了78.3%,同时也实现了240.8亿元的经营性现金流净额。

  这是碧桂园连续第二年实现正的经营现金流,在其高速扩张的背景下尤为难得。

  不同之外,亦有相同之处。2017年恒大提出了“三低一高”的转型思路,降负债、低杠杆、低成本和高利润成为了关键词,总裁夏海军也表示,保证规模前三、争取利润效益第一。从2017年业绩来看,恒大已完成了第一阶段目标。

  碧桂园没有在业绩会上公布自己未来的销售目标,但碧桂园副总裁程光煜提到了,“关注盈利能力的持续提升”;万科更加直接,郁亮说,“我觉得量价的提法是旧思维的产物,我们认为,旺盛需求的时代已经结束,全面短缺的时代已经结束了。”

  一系列“决心”下,碧桂园、万科、恒大等房企巨头向制造业看齐的日子似乎不远了。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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