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广州试点“存房”业务 住房租赁融资须防风险

2018-04-03 01:54:57 时代周报  王心昊

  住房长租领域金融创新传来好消息。3月28日,中国建设银行(601939,股吧)广州住房金融服务中心正式开业。该中心的开业不仅意味着之前一直备受瞩目的“存房“业务终于浮出水面,更代表着未来居民将能够享受到囊括建房、买房、卖房、租房、存房、以房养老等全房地产生命周期的金融服务。

  据建行广东省分行相关工作人员对时代周报记者介绍,“存房”业务的主要运营步骤,是房东提出“存房”需求后,建行对其房产未来3-10年租金收益进行专业评估。房主认可之后,建行再撮合房东和建行的关联公司建方公司达成住房长租权交易。

  在党的十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒”的定位之后,全国多个城市均开始了在住房租赁制度上的改革,包括加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举等措施。

  作为其中的重要一环,像“存房”业务这样的金融创新能激活社会存量闲置房源,推动住房租赁业务的发展,但作为一种金融服务,防范潜在的金融风险也成为业内关注的重点。

  以创新模式开发长租房源供给

  “在房屋租赁市场上,长期存在着信息不对称等各种痛点。” 链家研究院院长杨现领告诉时代周报记者,目前在租赁市场上的租期大多是一年。较短的租期不仅让租客与房东都蒙受了租约期满后所带来的不确定性,而且较大的流动性也使得金融服务难以介入到住房租赁上去。

  针对这些痛点,今年1月,建设银行广东省分行在国内首创研究出“不动产财富管理”业务,俗称“存房”业务,并在广州试点运营。

  截至时代周报记者发稿,建行广东省分行已经累计受理了394笔“存房”业务申请,储备了614套房源。已有47名房主和建行旗下住房租赁专业公司签订协议,2名房主获得了一次性住房长租收益。

  值得注意的是,和传统出租方式需要房东自己对出租屋进行管理不一样,建方公司在向房主一次性或分期支付未来的长租租金之后,还将负责起房屋出租及租后管理的其他业务。在交易期满后,建方公司会将房产归还给房主。

  “我们的这项"存房"业务,目的在于以创新模式开发长租房源供给。”上述建行工作人员向时代周报记者介绍,“存房”业务能够有效解决目前长租的痛点问题,预计很快就能够向周边的试点城市推进。

  “频频出击创新的金融业将会为住房租赁行业提供更低的资金成本、更多元化的金融服务、更广泛的资金整合能力。”杨现领表示。

  但他也同时指出,大多数金融机构缺乏专业化的房地产项目开发和运营经验,在此层面上的创新仍然需要与其他专业化的开发及运营机构的配合。

  需防范住房租赁领域的金融风险

  一位珠三角的房企高管对时代周报记者指出,当前珠三角地区的租金水平和楼价相比仍然处于较低水平,一旦迎来住房租赁需求的大规模爆发,租金水平将无可避免迎来大幅度上升。在该名高管看来,当住房租赁成为大势所趋之时,“存房”业务如何应对租金上涨以及随之可能带来的普遍违约风险,值得相关金融机构深思。

  在国家的政策导向下,住房租赁市场必然迎来迅速发展期。在此背景下,大量信贷资金和社会资金涌入到住房租赁金融领域逐利是必然趋势。与“存房”业务类似的金融创新在住房租赁领域也正不断产生。如何防范风险成为业内关注重点。

  在住房租赁领域的金融创新,有针对业主的“存房”业务,也有针对租赁消费端的“安居贷”。“安居贷”虽然在极大程度上方便了租客,但也为投机者提供了可乘之机。中原地产首席分析师张大伟表示,租赁贷款这样的金融行为实质上为租赁提供了增加金融杠杆的机会,则必然会增加投机者利用漏洞的概率。 “过去房租涨幅远远低于房价涨幅,原因是没法用杠杆,如果租房都要贷款,都有杠杆,那么未来租金很可能会出现大涨。”

  一位在广东佛山(楼盘)的融资担保公司从事相关工作的负责人告诉时代周报记者,目前众多银行对于房屋租赁贷款和其他的消费贷在放款手续上并没有太大的不同。因此从理论上来说,房屋租赁贷款进入楼市投机者手中其实并不难。”

  该名融资担保公司工作人员向记者表示,担保公司与一些银行有合作协议已经是全行业公开的“秘密”。担保公司每年配合银行向外放款,虽然贷款会进入征信系统,但因为这部分贷款均属于“小额贷款”,因此在银行审批上比较宽松,“只要征信不出问题,基本上都能够获批”。

  据该名负责人介绍,目前其所在平台借贷年利率达5.4%,在征信没有问题的情况下,个人无需任何抵押物就能够从单家银行最多贷70万元,如果同时向多家银行提出贷款要求,一次甚至能够贷到200万元。“过去我们都建议客户通过消费贷或者装修贷来办,这样的话虽然利息较高,但是容易放贷。现在有了政策鼓励,越来越多银行则以房屋租赁贷款名义放贷了。”

  “爱租哪”合伙人陈其东在接受媒体采访时也指出,与目前互联网金融提供的“信用贷”“消费贷”“过桥贷”等类似,房屋租赁贷款很容易变成楼市“加杠杆”的工具。在陈其东看来,如果没有有效的防范措施,很容易被炒房者利用。互联网金融开展业务没有地域限制,虽然方便消费者,但是无法核实客户需求的真实性。在如何有效甄别房源是否真正出租、租房合同真伪等方面,互联网金融公司还缺乏好的办法。

  不过,作为全国首批12个开展住房租赁试点的城市之一,佛山在租赁平台的建设上给出了一个可供参考的解决方案。据佛山市住建局相关负责人介绍,其租赁平台上的房屋来源均有保障,企业房源均由建设银行与知名品牌公寓租赁企业共同运营,所有房源信息都经过核实后发布;个人房东房源信息均需经过在线核真、实地核实、后台审核才能发布。此外,平台通过对接政府系统检核,对房屋租赁关键信息进行校验,保证平台房源和图片的真实可靠,解决“黑房源”“假房源”问题。同时,该平台还引入“刷脸认证”“OCR(光学字符识别)识别”“电子签名”,与公安部户籍系统联网等手段,保证市场参与主体和操作的真实性,提高交易主体、房源和备案信息的安全性、可靠性。

  除了在监管上收紧,杨现领对时代周报记者指出,房租贷就是一种“消费贷”,也存在套现的可能,因此必须要完善款项的审批,对贷款资格设置门槛进行审核,同时坚决惩处挪作他用等行为。

  杨现领对时代周报记者指出,此前,炒房者借助各种“加杠杆”手段,使得限购政策、银行差别化信贷政策等控制过度杠杆的“防火墙”轻易就被突破。而市场的过度杠杆化则可能驱使一些收入较低或不稳定人群、高风险倾向人群涉足住房融资,容易产生“次级贷款”,加大房地产波动和金融风险。

  住房租赁领域年内有望立法

  3月14日,中国政府网公布国务院2018年立法工作计划。根据计划,为提高保障和改善民生水平,加强和创新社会治理,将由住房和城乡建设部起草制定包括住房销售管理条例、住房租赁条例、城镇住房保障条例在内的多部条例法规。

  据中国指数研究院估算,到2030年我国租赁人口将达2.7亿,市场规模将达4.2万亿元,是目前的4倍以上。

  然而,目前中国城市租赁住房中只有不到10%来自政府和各类住房租赁企业,国际上许多发达经济体该比例通常在20%-30%。

  杨现领对时代周报记者表示,当前住房租赁市场中机构房源占比过低,不利于住房租赁关系的稳定。未来,多种来源并举的租赁市场将为租房者提供更透明的信息和更规范的服务,租赁行业本身也能得到更健康的发展。

  在住房租赁市场的发展和规范过程中,法律的引领作用十分重要。清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为,加快住房租赁的立法进程不仅能为传统房地产企业增加租赁住房投资持有和运营管理这两种业务模式,拓宽行业发展空间;也有利于正确引导金融资本进入行业,增加了租赁住房相关资产的证券化机会,有利于引导居民从直接买房投资向购买相关受益凭证的间接投资方式的转变。

(责任编辑:季丽亚 HN003)
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