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房地产销售进入小年 世联行欲打造长租公寓独角兽

2018-04-05 09:58:40 21世纪经济报道 
  作为国内首家A股上市的房地产服务商,世联行(002285,股吧)一直走在转型的路上。年报显示,2017年其新业务营收占比已经从上一年的44%提升至53%。

  其中,作为转型的一个备受关注的方向,2017年世联行旗下长租公寓品牌红璞公寓全国签约间数突破10万间,这使其成为了长租公寓领域的佼佼者。此前,世联行曾提出过布局100万间的目标。

  硬币的另一面是,在整体营业收入增长31%的情形下,传统的房地产交易服务业务仅增长了7.9%,这很大程度缘于过去一年全国性的房地产深度调控。

  4月3日,在世联行2017年业绩发布会上,对于2018年的市场预判,董事长陈劲松提及最多的是“不确定性”。他同时表示,假如政策风向没有大变化的话,今年将是中国房地产销售的“小年”。

  调控带来的不确定性

  2017年,世联行实现营业收入82.12亿元,同比增长30.97%;归属于上市公司股东净利润10.04亿元,同比增长34.35%。

  在去年的业绩发布会上,公司曾将2017年的业绩目标定为86亿,预期上涨37%。但陈劲松也曾坦言,要实现这一目标非常不容易,因为调控“太厉害了”。

  根据年报披露的数据,2017年世联行房地产交易服务增长率仅为7.90%,远低于此前两年25.97%、28.79%的增长率,相比之下,互联网+、资产管理服务和金融服务的业绩增长率均在40%以上。

  来自世联研究的数据显示,2017年,北上广深的住宅销售额分别下降了47%、41%、30%和37%,2016年的明星二线城市如合肥(楼盘)、南京(楼盘)、天津(楼盘)等也录得了30%以上的降幅,热门三线卫星城如东莞(楼盘)、佛山(楼盘)、无锡(楼盘)的降幅分别达到了12%、34%和34%,重庆(楼盘)、哈尔滨(楼盘)、三亚(楼盘)等城市出现了大幅正向增长。

  2017年,全国范围内出现了两波调控潮,一是3-4月,沿袭2016年的方向,以调控覆盖面扩大为主,更多三四线城市加入了调控行列;9-11月的年末调控潮则是对早前政策的深化,在原有调控城市的基础上增加了限售、限价等方式。

  针对调控,世联行在去年年初提出的一项应对措施是:深入三四线城市。但关于2018年的市场战略,总经理朱敏表示,“棚改可能仍然是今年撬动三四线城市的重要力量,我们要抓住这个机会。同时还是要抓住一二线市场,尽管受到了强管控,但这仍然是强市场。”

  陈劲松则表示,今年确实具有不确定性,因为“一城一策”,一个城市什么时候出新政策,很难判断。

  “我们要求各地与城市共舞。很多开发商不再制定目标,正是因为不确定性增强,但世联行的业绩不会比2017年差。”陈劲松说。

  值得关注的是,在宏观政策提倡“房住不炒、租售并举”的大背景下,陈劲松认为,中国房地产市场的资产定价规则正在发生变化。

  过去20多年,中国房地产基本是资产增值的逻辑,即增量房产的边际定价决定了中国不动产的定价。譬如,若干年前以100万元购买的房子,现在的成交价变为1000万元,则需要重新估值、定价、抵押。

  在这种情况下,如果增量资产的价格发生变化,可能将导致房地产泡沫和金融风险。

  但是现在,“中国资产,尤其是一线、强二线城市的房地产资产定价模式正在发生深刻的转变。”陈劲松说,房子为了住的,不是为了炒的,住的人愿意付多少钱房子才值多少钱,这是基本的逻辑。房子的定价正在由边际定价变成收益还原法,房地产从增量不断加杠杆取得最大收益到回归租金收益决定房地产价值,这是中国房地产的大变革,将会对所有市场参与者产生深刻的影响。

  长租公寓押注二线城市

  鼓励住房租赁成为过去一年市场的主基调,在世联行的业绩发布会上,长租公寓成为其最受关注的业务。陈劲松预测,在房地产行业,长租公寓领域有望诞生独角兽公司。

  他进一步指出,诞生的独角兽公司一定是轻资产的,因为重资产模式不会发展那么快。此外,长租公寓的定位有高中低端之分,而独角兽一定会出现在定位中低端的公司中,因为中低端对应的是最大的市场。

  这也正好解释了世联行布局长租公寓的特点——以轻资产的模式重仓重点二线城市。截至目前,红璞公寓已布局全国29个城市,包括杭州(楼盘)、武汉(楼盘)、南京、长沙(楼盘)、成都、天津、西安(楼盘)、郑州(楼盘)等。

  世联红璞公寓总经理甘伟介绍,目前二线城市的租金水平大概是一线城市的三分之一甚至四分之一,红璞公寓目前的平均租金仅1000余元,核心客户是刚步入社会的中低收入群体。但在这些城市,未来三到五年里租金价格可能会有明显提升。

  在核心二线城市保持高的市场占有率,瞄准中低端市场,做大运营规模,这是红璞公寓发展的一个核心逻辑。在激烈的竞争氛围下,陈劲松表示,在刚需市场范围内,要跟世联行竞争并不容易,原因在于:一是规模效应能否发挥出来;二是组织的获客和经营成本能否降下来。这两方面恰是世联行的优势所在。

  相对照之下,在北京(楼盘)、上海(楼盘)以及世联行的总部所在地深圳(楼盘),却未见其深度布局。甘伟解释,在诸如北京、上海这样的城市,租金可能已经进入拐点。如果未来公寓的出租价格低于底租价格,获得盈利的剪刀差将不复存在。陈劲松则称在这些城市“算不过来账”。

  关于长租公寓产品的投入产出情况,甘伟介绍,底租大概占平均出租价格的60%,装修摊销占16%到18%左右,再减去运营的基本费用,收益率大约在15%左右。

  朱敏继而指出,公寓的平均租期一般在12年左右,按照保守的租金增速预测,一套公寓大约在四年半左右的时间里实现盈利。

  朱敏表示,“我们从2015年5月开第一间长租公寓,到现在快三年时间,该交的学费交得差不多了,未来几年它会成为世联行稳定收入的一个保障。”

  2017年,世联行在管运营房间数量约为3.5万间,平均出租率为81%;公寓管理业务实现收入2.08亿元,同比上升387.64%。根据公司管理层的预测,今年的公寓业务收入将继续保持大幅增长。

  国金证券(600109,股吧)的一份研报指出,世联行二十余年的代理咨询服务得到政府、开发商、村集体的认可,能多渠道和低成本地获取房源,实现超过同行竞争者的发展增速,在手房源10万间,长远目标100万间,将持续受益于租赁市场的完善和发展。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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