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新政落地!房都没看就连夜网签,房价要有大变化?

2018-03-31 19:39:16 和讯名家 

  深圳“三价合一”正式落地

  深圳(楼盘)“三价合一”的传闻,传了好几个月,每次弄的人紧张兮兮,这一次终于落地,心里的石头总算放下了。

  3月28日,中国人民银行深圳市中心支行发布通知,明确规定商业银行办理房屋贷款业务,要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据,并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。

  这意味着此前传闻已久的“三价合一”在深圳正式落地。

  据悉,当日(28日)及之前贷款受理行已经查询人民银行征信记录或购房人已经支付定金、部分房款等相关费用,并能提供符合监管要求的证明材料的并不适用新规。

  简单说!3月28日24时前可“逃过一劫”所以,28日深圳出现连夜购房一幕。

深圳中介小李表示,得知新政落地后,有购房者马上电话他询问网签事宜。得知28日前网签按原政策后,对方决定网上看房后联系业主去网签,房子都没来得及看。
深圳中介小李表示,得知新政落地后,有购房者马上电话他询问网签事宜。得知28日前网签按原政策后,对方决定网上看房后联系业主去网签,房子都没来得及看。
  深圳中介小李表示,得知新政落地后,有购房者马上电话他询问网签事宜。得知28日前网签按原政策后,对方决定网上看房后联系业主去网签,房子都没来得及看。

  什么是“三价合一”?

  哪三价?

  “三价”是指同一套房子交易中,可以出三本合同,合同分别写不同的价格。

  在此之前,深圳的房产交易,可以有三个价格,分别是买卖双方真实成交价、银行贷款合同价、交易中心审税价。

  买卖双方真实成交价:即买家和卖家的真实交易价格。在双方交易合同(合同一)上做约定。

  银行贷款合同价:银行按照收到的买卖合同(合同二)和银行内部评估价,两者取低,做为贷款评估基准。有人就往往把这一份合同价格写高,以便于多贷款。

  交易中心审税价:交易中心按照收到的买卖合同(合同三)和交易中心内部审税价,两者取高,做为交易中心审税评估基准。有人就往往把这一份合同价格写低,以便于少交税。

  以前可以有三本不同的合同,写三个不同的价格,各自起到不同的作用。

  三价合一

  三价合一,就是以后这三本合同必须要是同一本合同,合同都在交易中心备案、编号。

  核心是确保银行和交易中心收到的是同一份合同。规避了买家想要多贷款和少缴税。

  以后如果想要多贷款就必须要多缴税,想要少缴税就必须要少贷款。降低买房人的灵活度。

 
  “三价合一”对购房者有什么影响?

  为了让大家更通俗的理解三价合一新规前后,对成交价的影响,我就引用网上小明的故事来说明吧。

  新规前

  1、小明是首次置业的刚需,准备买一套龙华500万的房子,那么小明首付是三成150万,贷款350万。按照市场行情,小明在国土局的网签价格是400万,增值税5%是15万,附加税12%是1万8,契税1%是38500,豪宅税(龙华500万要交豪宅税的)1%也是38500。那么税算下来就是24.5万。

  2、小明可能首付只有不到100万,还差50多万,想做高评高贷从银行多贷款50多万,总共贷款400万,月供2万不是问题,降低首付。于是银行评估价就到了600万,当然计税价格还是要和市场一致的,400万网签。那么,税费算下来和上面的情况一致,24.5万。

  也就是说,小明可以拿100万的首付,交24.5万的税费,就能买到这个价值500万的房子。

  新规后

  现在如果执行了新政,网签价(计税价格)和银行评估价(贷款用)就要统一了,还是同一套房子同一个小明,但价格可就不一样了。

  1、小明还是刚需,实际购买总价500万,网签价也是500万,银行按照统一价格评估只能是500万。那么小明首付和贷款不变,但税费就要比以前多了100万来计算了,总价500万,增值税5%是20万,附加税12%是2万4,契税1%是4万8,豪宅税(龙华500万要交豪宅税的)1%也是4万8。那么税算下来就是32万。看看,相比之前税费多了7万5。

  2、小明首付还是不够,还是需要多贷款50多万,经过多方努力,银行评估价是600万,网签价也是600万了。贷款是拿到了,但税费也增加了100万的计算成本。总价600万,增值税5%是25万,附加税12%是3万,契税1%是57500,豪宅税(龙华500万要交豪宅税的)1%也是57500。那么税算下来就是39.5万,一对比以前的24.5万,多了15万。

  3、小明表示税费太多了,还是400万网签吧,于是银行贷款评估价也要保持一致400万了。税费是和之前一样24.5万了,但能贷到的款就少了,首付也提高了,以前首付3成,现在变成4.5成了,需要准备225万元。

  听到消息的小明已经哭晕在厕所。

  各方观点

  深圳链家研究院院长肖小平

  据肖小平称,因目前实施细节还不清楚,只能等。但从短期来看,应该会引发市场观望,从而引起二手房市场成交减少。

  因为,买家期待市场降价,卖家也不会贸然降价,市场进入博弈期。这对于买家来讲,某种程度上会导致支出增加,所可以买家更强势一点。但对于卖家而已,让步也不是不可能,特别是深圳业主早期入手的物业,增值部份已经非常可观。另外急售的业主也可能做出让步。

  资深业内徐枫

  从短期来说,市场会将其解读为利空政策。深房中协预计,三价合一直接影响的是高评高贷的买家,以及拥有楼龄较早的业主。但是三价合一的实施,对明确价格指标,增强信息披露,优化交易制度是起到了积极作用。

  资深地产人安安

  三部委发的文,估计是要执行的,但是目前深圳的市场并不乐观,近来新开项目价格多低于前期。政策对豪宅影响较大,如果能适时调整豪宅标准线的话,或可缓和这个政策对市场的影响,毕竟按照以前的豪宅线,再按照这个政策执行,被豪宅的房子就会更多。

  资深置业顾问罗中易

  新规定施行,短期内可能会有一定影响,预计政策消化期三到五个月左右。但从长期看,影响是微乎其微的,毕竟上海(楼盘)、北京(楼盘)在2013年已经实施了,也不见有什么太大的效果。

 

    本文首发于微信公众号:地产情报站。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:岳权利 HN152)
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