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土地市场阴晴难测 4月3日主城土拍突生变故

2018-04-02 17:57:35 和讯名家 
  3月27日那场流拍两宗主城区土地的拍卖会(3月27日成都土拍“黯淡” 主城区两宗土地流拍)仍然让人记忆犹新,一周后的4月3日,成都公共资源交易服务中心原定将拍卖4宗位于主城区共计281亩的土地。

  不知何故,今天,位于武侯区的3号宗地和金牛区的4号宗地都临时撤销了拍卖计划,仅有1、2号宗地将按原计划进入土拍市场。这让人错愕的同时更心生遐想与思考。

撤拍公告
撤拍公告

  临时撤拍是否因为土地的质量不高呢?大家不妨跟着锐理君到实地看一看。

  整体来看,这4宗土地全部位于主城区地铁沿线附近,其中2宗位于青羊区、1宗位于金牛区、1宗位于武侯区,且面积都较大,最小的一宗也超过了40亩。从其基本条件来说,4宗土地的开发价值都不低。

  1、2号宗地

  首先,我们来看看相邻的1号和2号宗地。

1、2号宗地位置图
1、2号宗地位置图

  1号宗地总面积40.73亩,容积率2.0;2号宗地总面积60.31亩,容积率1.5。这两宗土地均位于青羊区马场社区。

  锐理君实地对1、2号宗地探访得知,1、2号宗地均位于地铁4号线非遗博览园站旁,步行到地铁站的距离有百米左右,宗地南侧的光华大道也是宽阔通畅。总之,交通便利是1、2号宗地显而易见的优势。

非遗博览园地铁站
非遗博览园地铁站

  两宗土地旁是由佳兆业开发的佳兆业广场项目,目前其靠光华大道的部分已经交房入住,剩余部分也基本完工,商铺入住已经超过半数。

佳兆业广场项目
佳兆业广场项目

  两宗土地目前已经打围,内部平整完毕,除了茂盛的杂草之外并没有太多的地面附着物,可以在拿地之后快速开工。

1号宗地内部
1号宗地内部

2号宗地内部
2号宗地内部

  在两宗土地的中间,是一所正在施工的幼儿园,目测施工也已经进入尾段。宗地附近的商业需求主要依赖佳兆业广场的底商,约4公里外的鹏瑞利青羊广场是距离最近的集中式商业体。

正在施工的幼儿园
正在施工的幼儿园

  文件显示,这两宗土地的商业占比均为不小于20%、不大于50%,并要求拿地企业自持不低于35%的商业用地,按照最少建设20%的商业配套、自持35%商业面积计算可知,拿地企业最低的自持商业面积分别为3802㎡和4222㎡,即便两宗地一起拿,最低自持面积也不过约8000㎡,这在目前的成都土地市场中已经算是相当温和了。

  1号宗地起拍楼面价为7859元/㎡,起拍总价4.26亿元;2号宗地起拍楼面价8244元/㎡,起拍总价4.97亿元,且这两宗土地均没有设置特殊的拍卖规则,甚至没有最高限价。作为对比,目前距离宗地不远处的绿地·新里城项目的最新批次获批价格约1.6万元/㎡。

  总之,1、2号宗地位于成熟板块,交通便利、配套齐全,居住体验感不差,且开发要求不高、没有最高限价,这些是否意味着两宗土地将引起开发商们的争抢呢?

  很可能并不会。

  因为在1、2号宗地的出让文件中规定,这两宗土地均为人才公寓用地,包含120㎡、90㎡、60㎡三种户型的人才公寓。也就是说两宗土地开发的项目是不会直接进入新房市场的,参考以往土拍的案例,不出意外,最终谁会拿地相信大家基本心里已经有数了。

  3号宗地

  3号宗地总面积77亩,容积率2.0,位于武侯区机投镇。

3号宗地位置
3号宗地位置

  宗地的具体位置在机投镇永康路南侧与金川路交汇处,蓝光金双楠项目西南侧。

  目前地铁17号线正在此处施工,永康路基本通畅,但路面质量欠佳。

地铁施工处
地铁施工处

  3号宗地外部目前已经打围,内部附着物也已清理完毕,宗地周边的几处高压输电线铁塔尤为引人注目。

3号宗地内部
3号宗地内部

  在宗地东侧,由菲律宾顶峰集团开发的美泉悦府项目正在施工,而隔路相望的蓝光金双楠项目已经交房入住,该项目自带的社区商业配套蓝光耍街仍有部分商铺处于闲置中。

  宗地附近仍有大量土地尚待平整,预期未来出让规模较大。

蓝光金双楠项目
蓝光金双楠项目

  总体来看,机投镇位于武侯新城边缘,这对于机投镇来说喜忧参半:喜的是经过近几年的持续开发,武侯新城的整体市场认知度较高,入驻的房企均实力雄厚;忧的是处于板块边缘的机投镇,各项条件均不如武侯新城核心区域,且在短时间内也无法得到资源倾斜。

  3号宗地起拍楼面价为10220元/㎡,为4宗土地中起拍价最高者,起拍总价为10.5亿元,同样未设配套限制和最高限价。

  值得关注的是,这也是一宗人才公寓用地。

  4号宗地

  4号宗地是4宗土地中体量最大的一宗,总面积102.7亩,容积率2.0,位于金牛区凤凰山板块内。

锐理君实地探访发现,该宗地位于北三环内,与绿地世纪城项目隔韦家碾一路相望,外部已经打围,内部有高出地面2~4米的堆土。
  锐理君实地探访发现,该宗地位于北三环内,与绿地世纪城项目隔韦家碾一路相望,外部已经打围,内部有高出地面2~4米的堆土。

4号宗地内部
4号宗地内部

  宗地旁的绿地世纪城项目已经交房入住,项目的大部分底商也已经进驻并在营业之中。而距离宗地不远处的地铁1号线韦家碾站已经在3月底开通,梧桐中学和一所幼儿园也已经完成施工,静待使用。

绿地世纪城项目
绿地世纪城项目

  此次拍卖的这宗土地,起拍楼面价为9568元/㎡,起拍总价13.1亿元。这同样是一宗人才公寓用地。

  在3月27日的土拍上,距离这宗土地不到500米处的一宗55亩住宅用地被泸州(楼盘)益佳房地产开发有限公司拍下,楼面地价10900元/㎡,且带有15%的无偿移交租赁住房面积,溢价率为21.11%,

  撤拍应非土地本身的原因

  综合锐理君实地探访获得的信息来看,4宗土地整体的条件都不错,均位于较为成熟的板块,依傍良好的交通线。尤其是此次撤拍的4号宗地旁,在一周前那场让人意外的土拍中还有一块地拍出了近1.1万元/㎡的价格。显然,今天被撤拍的2宗土地的质量并不低,撤拍应当另有原因。

  那是不是受到了一周前那场土拍的影响,让政府担心这些土地无法成功成交,而把条件稍次的3、4号宗地撤下重新评估呢?

  这可能是原因之一,但锐理认为并不是主要原因。

  必须注意的是,这4宗土地全部是人才公寓用地,将定向出租给符合条件的引入人才,并且这些人才可以在居住5年之后以入住时的市场价格购买人才公寓。人才公寓无法立即投入市场带来现金流的特点,注定这样的土地无法引起广大开发商的强烈兴趣,而一直以来购买这类土地的都是具有政府背景的房地产平台,例如人居、中房、高投等,这些企业对利润的敏感度远小于普通房企,且附有一定的社会义务,拍下这类土地用于开发人才公寓没有太多的担忧。

  换句话说,人才公寓用地的特点决定,这些土地虽然一般都是底价成交,但总是会有买主接手的。显然,不必操心能否将土地卖出好的价格,因为这种土地本身没有高溢价成交的必要,也不必担忧土地卖不掉,总有专门购买这类土地的平台存在。

  虽然3、4号宗地撤拍的原因尚未公布,我们也不便猜测,但肯定不是土地本身的原因,联系到3月31日成都刚需摇号新政的出台,这可能是成都一系列新的房地产政策微调的组成部分,而非仅仅局限于一次人才公寓的拍卖。

  意外的背后往往着深层次的逻辑,4月3日这场突然出现小插曲的土拍,其底层逻辑是什么,或许在土拍不久后,我们才能真正看明白。

  关于土拍的更多情况,敬请留意锐理数据各大QQ群和微信群明天的直播,最终的土拍结果我们也会通过本公众号第一时间公布。

     本文首发于微信公众号:锐理数据。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:岳权利 HN152)
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