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建行入局 探索住房租赁“钱途”

2018-04-03 11:48:54 中国建设报  周丽 肖遥

建行入局  探索住房租赁“钱途”

  长期租赁市场又起波澜。近日,中国建设银行(以下简称“建行”)广州住房金融服务中心开业,标志着建行广东省分行“不动产财富管理”创新业务的办理有了明确的落脚点。2018年1月,建行广东省分行在国内首创“不动产财富管理”业务,俗称“存房”业务,目标直指盘活家庭闲置住房、解决长租痛点问题。

  在租购并举的住房制度设计下,长期租赁市场得到快速发展。随着房地产企业、银行等金融机构入局租赁市场,融资难的瓶颈不断被突破。比如,自2017年10月国内首单长租公寓资产类REITs(房地产信托投资基金)产品正式“破冰”之后,资产证券化、债券等融资大门打开,多家房企和长租公寓品牌密集发布融资计划。另外,银行等金融机构也持续发力,通过与房企合作甚至直接下沉到租赁新业务等方式为租赁市场带来更多融资。

  建行广东省分行推出“不动产财富管理”创新业务,被业内看作住房租赁领域具有重要意义的一步。“充分发挥国有企业的引领和带动作用,搭建市场化、专业化、规模化的国有专业化住房租赁平台,从增加供应房源、完善租赁住房建设和运营、提升监管与服务等方面,加快培育和发展住房租赁市场,使国有企业成为租赁行业的‘压舱石’和‘稳定器’。”建行广东省分行租赁业务负责人在接受《中国建设报•中国房地产》采访时表示。

  ●“存房”新模式

  在租购并举的住房制度设计下,租赁市场迎来快速发展期。但当前居民租房还存在诸多痛点,比如租房不能平等地享受社会公共服务;租期短、租金涨,租客权益不能得到充分保障;假房源、黑中介让百姓安全感缺失;与租房质量相关的服务不足等。租赁市场要实现进一步发展,这些问题需要逐步厘清,而随着房地产企业、银行等金融机构入局租赁市场,将加速行业洗牌,为解决这些问题提供契机。

  今年1月,建行广东省分行在国内首创推出“不动产财富管理”业务,俗称“存房”业务,并在广州试点运营。据了解,为了开展这一新业务,建行旗下的广东建融住房租赁服务有限责任公司与广州方圆现代生活服务股份有限公司合资设立了广州建方房屋租赁管理有限公司(以下简称“建方公司”),目前已正式入驻广州住房金融服务中心,负责专业运营“不动产财富管理”及租赁业务。

  “建行具备独有的造价评估专业优势,房东提出‘存房’需求后,我们可以对其房产未来3年~10年租金收益进行专业评估。房主认可之后,我们再撮合房主和建方公司达成住房长租权交易,由建方公司向房主一次性或分期支付未来的长租租金,然后负责出租及租后管理。在交易期满后,建方公司会将房产归还给房主。”建行广东省分行副行长吴集荣向记者介绍。

  “建行推出‘存房’业务的目的是从供给侧入手,创新长租房源供给模式,激活社会上存量闲置房源,解决长租痛点问题。在该业务中,建行担当资源整合者和金融服务的角色。”建行广东省分行租赁业务相关负责人介绍,该业务有助于推动房地产行业去杠杆、抑制住房的金融属性和投资属性、回归“房子是用来住的”本源,既解决了家庭不动产的流动性问题,也为房主、租客提供综合金融服务,创新了家庭财富管理业务模式。

  建行广东省分行租赁业务相关负责人在接受记者采访时表示,在“不动产财富管理”业务中,建行广东省分行是不动产财富管理服务的提供者、住房长租交易的撮合者、住房租赁市场金融产品服务的提供者,目前提供的房屋长租收益评估和撮合服务都是免费的。“我们目前只在广州住房金融服务中心办理相关租赁业务,下一阶段会逐步在广州地区增加网点。”

  该负责人强调,在这项业务中,建行最大的收益是获得客户。大部分有房客户属于优质客户,来办理“存房”业务时,建行通过为其提供服务从而获得优质客户。据介绍,目前,建行广东省分行已累计受理了394笔“存房”业务申请、储备了614套房源。

  ● 政企银合作新平台

  建行广东省分行租赁业务相关负责人介绍,该行广州住房金融服务中心是首家综合性住房金融业务中心,一改以往以按揭为主的服务模式,不仅为与住房有关的金融业务提供“全景式”和“一站式”服务,还肩负着住房指数发布等功能。

  “有住房金融需求的客户,无论是传统的个人按揭,还是租房、存房、理财等相关金融服务,只需带上相关证件和资料,都可在我们中心一站式办理。”该中心有关工作人员介绍,中心还将引入装修设计、智能家居、物业管理、卫浴洁具、家具家电等住房产业链上下游服务资源,提供更多安居增值服务。

  事实上,从2017年11月宣布进军住房租赁市场以来,建行广东省分行就积极以金融手段推进住房租赁市场建设,并且动作频频。除近期推出创造住房租赁全新模式的“不动产财富管理”业务外,还积极搭建政企银合作新平台。

  目前,广东省19个地市政府已与建行开展合作、共建住房租赁系统平台,帮助企业、个人和政府主管部门解决信息不对称问题,并提供万亿元授信推动全省住房租赁市场发展,合作企业已超过200家。佛山(楼盘)等6个城市的政府监管平台、广州等地13个企业租赁服务管理平台和交易服平台已相继上线。

  “平台涵盖了住房租赁监管、住房租赁服务共享、企业租赁服务管理、住房租赁监测分析、政府公共住房服务5大系统,真正实现了全平台支撑、全链条服务。平台具有很强的开放性和共享性,支持政府、房东、租客、经纪人、租赁企业、城市运营、平台运营、银行等监管和所有交易服务主体的功能以及接口开放,能够提供房源真实性和参与主体真实性联网核查。”上述负责人表示。

  除了传统融资支持外,建行广东省分行还发起成立了500亿元规模建信住房租赁发展基金,倡议成立“广东住房租赁产业与金融研究院”,筹建广东住房租赁安居产业联盟。同时,该行搭建的CCB建融家园APP平台已发布租赁房源超过14000套。

  据介绍,筹建中的广东住房租赁安居产业联盟将整合住房租赁产业链各方资源,充分利用各级政府部门、商业银行、房地产企业、住房租赁行业协会、租赁衍生服务公司等多种渠道,为住房租赁运营企业及租户提供全生命流程综合服务,进一步完善租购并举的住房制度。

  ● 回归“房子是用来住的”本源

  “当前,房地产租赁市场发展最大的问题就是处于一个有政策、有市场和有需求但供给相对不足的状态。之前的房地产租赁大部分是以C端供给为主,真正具有实力的B端供给相对有限。”苏宁金融研究院特约研究员江瀚认为,其中最主要的原因是我国房地产的租售比不平衡,房地产所获得的租金收益与其售价相比差距过大。这也是导致过去租赁市场发展缓慢的一个原因。

  随着建设银行入局长期租赁市场,其所推出的租赁新模式和搭建的政企银合作平台将为促进租赁市场发展和实现住有所居积累积极因素。“建行以新模式投入住房租赁市场的建设和发展,从‘要买房、到建行’到‘要租房 、到建行’,最终是为了帮助解除住房的金融属性和投资属性,回归‘房子是用来住的’本源,让老百姓(603883,股吧)住得安心。”吴集荣透露,根据建行广东省分行发布的数据,截至目前,该行已累计发放6600亿元个人按揭贷款,受托发放公积金贷款超1000亿元,已帮助200多万个客户解决了住房问题。

  随着各类资本、机构争相涌入,当前,长期租赁市场已经汇聚了包括互联网系、酒店系、中介系、开发商系等在内的多元竞争主体。那么,建设银行此番入局会对租赁市场的竞争格局带来哪些影响?

  建行广东省分行相关负责人告诉记者,住房租赁市场发展空间巨大、市场层次很多,建行推出“存房”业务的目的不是为了和房屋租赁中介竞争。双方的关系犹如“不同的鱼生活在不同层面的水中”,各有不同又形成互补。建行“存房”业务主要针对3年~10年的长租,房东可以根据自身实际和需求选择长租或短租,选择在“不动产财富管理”业务运营机构或房屋租赁中介机构发布和出租房屋。

  江瀚认为,建设银行此番入局住房租赁市场将会加速市场发展。“在国家租售并举的政策前提下,金融力量的介入对增加租赁供给非常有意义。建设银行作为中国最早开发房地产业务的商业银行,在这方面优势也非常明显,不仅是在资本领域,而且在制度层面也有多种促进作用。建设银行入局将会促进住房租赁市场的合规发展。”江瀚表示。

  中房智库:

  国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松:

  借助金融优势 提升资源转换效率

  建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,是我国房地产市场进入发展新阶段的必然选择。从全球比较的角度上来看,中国的住房自有率是比较高的,大概在80%左右。但在国际上,发达的经济体基本上很少有国家的住房自有率能超过65%~75%。所以,总体上来看,中国经济处在新一轮的调整过程中,随着城镇化发展和人口流动,住房资源也处在优化配置的过程中。

  这一过程会导致住房需求的变化,特别是租房需求的比例会提高。现在强调建立租购并举的住房制度,适应了现阶段发展的需求。租赁住房本质上是对住房资源优化配置的过程,在这个过程中有两点比较重要:第一,如何实现供应方和需求方之间更好的匹配,做到这一点需要更好地改善租赁市场各方信息不对称的情况;第二,保障好租房者的合法权益、规范市场秩序,比如整治租赁市场上存在的黑中介、培育可信度更高的租赁平台等,从源头上为消费者提供更加可信的房源。

  银行作为金融机构进入租赁市场,有其优势。比如:不管是对企业还是个人,银行在对不同社会主体的信用评价方面会比一般的主体或个人更有优势。银行未必会从租赁业务中获得多少收益,但在参与的过程中会发掘出更多潜在的优质客户,包括个人和企业。这是银行进入租赁市场的一个重要目的。

  对于当前租赁市场如何构建盈利模式,要把握以下两点:第一,要区分好长期收益和短期收益。对于长期租赁市场,既要看到短期收益的困境,也要看到长期巨大的市场潜力。任何一个投资不可能今天投入了下个月就能回本,这也不符合基本的经济规律。第二,在北京(楼盘)等一线城市、大城市,除了新建住宅,还要对存量资源进行优化配置。在这个过程中要进行新的探索,比如利用集体建设用地、商业办公楼等发展租赁,也能使收益得到提高。

  现在,行业之间的界限在慢慢地变模糊,不同的主体在不同的产业链环节上发挥各自的优势,只有通过不同行业的相互渗透和融合才能提高整体的效率和资源配置。以中国建设银行布局租赁市场为例,金融业是其老本行,借助金融优势进入房地产市场这个大产业链中,通过资源转换效率的提升,让租房者、房主、专业服务公司以及建设银行自身都能够获得相应的收益。

  盘古智库高级研究员吴琦:

  银行入局租赁市场 要避免同质化、无序化竞争

  从银行入局租赁市场的现状来看,目前已有包括中国银行(601988,股吧)、中国建设银行(以下简称“建行”)、中信银行(601998,股吧)等国有大行在内的多家商业银行进军住房租赁市场。合作方式主要有两种:一是银政合作模式。比如建行广东省分行与广东省住房和城乡建设厅、佛山市政府达成住房租赁战略合作,上线国内首个政银合作住房租赁平台;中国银行厦门(楼盘)市分行与厦门市国土资源与房产管理局签署住房租赁战略合作协议等。二是银企合作模式。典型案例是中信银行为碧桂园集团提供300亿元长租住宅保障性基金。

  住房金融体系是房地产长效机制的重要组成部分,目标是要“促进形成金融和房地产的良性循环”,而建立健全住房租赁金融支持体系将成为重点领域。培育和发展住房租赁市场,金融资本的投入是关键环节。银行可以在住房租赁市场相关的土地供应、试点租赁住房建设、租赁管理平台建设、住房租赁金融创新等方面与地方政府和其他市场主体展开合作,盘活住房租赁市场的存量资产,为租赁市场提供全链条的金融产品和服务,在缓解住房租赁的融资难题时,有效推进多主体参与住房租赁市场。同时,银行的加入也可能会加剧竞争。这就需要加强监管,营造良好的市场环境,避免同质化、无序化竞争以及变相加杠杆的行为。

  银行进入租赁市场,其优势很明显:一是资金优势。相对于其他市场主体来说,银行资金规模大、资金来源广泛而且成本较低。二是信用优势。银行在城市和农村的网点和机构较多、渠道更为丰富,也建立了以广泛客户为基础的信用优势。三是数据优势。银行在经营过程中积累了庞大而高质量的数据基础。四是风控优势。银行的风控能力更强、内控机制更为健全,有利于切实防范租赁市场风险。五是业务创新优势,银行可以通过资产证券化等方式,并借助大数据、人工智能等金融科技手段,创新金融服务模式,提供差异化的金融产品或综合性租赁金融解决方案,使住房租赁更加便捷、安全、可持续。

  但也有不足之处,对于银行来说,相对不熟悉房地产业务、缺乏专业化的人才团队、信息披露制度等相关政策法规不完善,以及租赁市场客户信用资质相对于购房市场客户更差等,可能会成为其业务发展的主要制约因素。对此,银行可通过加强专业人才的引进和培养、成立专业化的团队、加强对相关政策和产业动态的跟踪研究、建立相匹配的风控模型和风险分散机制等方式,做好风险防控,实现商业可持续发展。

  在业务开展过程中,一方面,银行要充分发挥自身在资金、客户、渠道和风控方面的优势,有针对性、有选择性地进行业务布局并开展业务;另一方面,可与租赁市场的中介系、开发商系、酒店系、互联网系等市场主体在融资贷款、信息共享、项目共建等方面开展合作,实现优势互补和合作共赢。

  

(责任编辑:徐帅 )
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